Ett stambyte innebär att alla rör och ledningar som transporterar kranvatten och avloppsvatten till och från huset byts ut. Eftersom man behöver göra stora ingrepp för att komma åt rören som ligger gömda i väggarna och i golven, påverkas både badrum och kök. I synnerhet badrummen, där både väggar och golv behöver rivas bort för att man ska komma åt att byta rören.

Av Huges knappt 8 000 bostäder är drygt hälften från 1960- och 1970-talet och i behov av upprustning – ett arbete som kommer pågå de kommande 10–12 åren. 

Alla avlopps- och vattenledningsrör har en begränsad livslängd. De blir med tiden slitna och riskerar att spricka eller att täppas igen av beläggningar, något som leder till kostsamma och otrevliga vattenskador. Därför är det absolut nödvändigt underhållsarbete att byta stammar vart fyrtionde till vart femtionde år innan rörens livslängd har passerat.

Vi påbörjar planeringen av ett projekt omkring ett till två år innan det är tänkt att påbörjas. I samband med detta skickar vi samtidigt ut information om våra planer till kontraktsinnehavarna av lägenheterna i den aktuella fastigheten. Vid denna tidpunkt bjuder vi också in till ett informationsmöte med representanter från både Huge och Hyresgästföreningen. Vid detta möte väljs också representanter till en samrådsgrupp bland deltagande hyresgäster.

Samrådsgrupp

Om vi byter ut de gamla stamrören mot nya, eller relinar (renoverar rören genom att ge dem en ny insida) beror vilket skick de är i.  Efter en noggrann teknisk undersökning gör vi en utvärdering som får ligga till grund för vilket av alternativen som är mest lämplig för varje enskild fastighet. 

Enligt hyreslagen har du som hyresgäst rätt att få information om vad som ska göras i samband med en planerad ombyggnad eller upprustning som medför att bostadens värde eller utformning förändras.

Som hyresgäst i ett allmännyttigt bostadsbolag har du möjlighet till boinflytande enligt Allbolagen. När det handlar om underhålls- och förbättringsarbeten kan du utöva ditt inflytande genom att delta i den samrådsgrupp som bildas för varje enskilt större projekt. Gruppen består av representanter från Huge, Hyresgästföreningen och hyresgäster i den berörda fastigheten. Hyresgästerna väljer själva sina representanter vid det första informationsmötet i projektets tidiga skede.

Samråd skapar samsyn

Syftet med att bilda samrådsgrupper är att skapa samsyn genom dialog. Genom samråd kan beslutsprocessen underlättas för alla inblandade parter där hela fastigheter omfattas av större ombyggnads- eller upprustningsprojekt.

En strukturerad dialog gör det lättare att komma fram till vilka åtgärder som ska utföras och bidrar till att minska osäkerheten för dig som hyresgäst. Exakt hur ett samråd går till kan variera mellan olika fall beroende på projektens olika förutsättningar.

Hyresgästernas samtycke

Vi behöver också ditt samtycke för att kunna påbörja förbättringsåtgärderna. Vid det första informationsmötet dit samtliga berörda hyresgäster kallas delar vi ut en blankett för samtycke till att genomföra de åtgärder som räknas som standardhöjande.

Vi behöver även ditt samtycke att komma in i din lägenhet när det är dags. Läs mer under frågan nedan.

Ditt godkännande behövs för värdehöjande ombyggnads- eller upprustningsarbeten

Varje hyresgäst behöver ge sitt samtycke för att vi ska kunna genomföra standardhöjande åtgärder i lägenheten, och minst hälften av hyresgästerna behöver godkänna åtgärder i gemensamma utrymmen för att vi ska kunna höja hyran efter att ett projekt har avslutats.

Hyreslagen säger också att hyresnämnden kan ge fastighetsägare tillstånd att påbörja ett upprustnings- och stambytesprojekt även om en eller flera hyresgäster inte godkänt de planerade åtgärderna. För att underlätta processen för både dig och oss deltar Huge i samrådsgrupper där Hyresgästföreningen och särskilt valda representanter för hyresgästerna ingår.

Sedvanligt underhåll kräver inte godkännande

Däremot behöver vi som hyresvärd inte ditt godkännande för att utföra åtgärder som räknas som sedvanligt underhåll av fastigheten. Hit hör arbeten som målning, tapetsering, byta golvbeläggning, slipa parketten eller byta vitvaror. Till underhållsarbete räknas också att bara byta vattenledningsrör och stammar och kräver i sig inte att vi behöver ditt godkännande.

Godkännande för att komma in i lägenheten

Vi behöver också som regel ditt godkännande för att komma in i din lägenhet för att utföra ombyggnads-, underhålls- eller upprustningsarbeten.

I sista hand har vi som hyresvärd enligt hyreslagen rätt att vända oss till kronofogden för att komma in i din lägenhet om vi nekas godkännande att utföra arbeten som är av betydelse för fastigheten i övrigt, eller som godkänts av hyresnämnden.

Hur lång tid ett stambyte tar beror på flera saker, till exempel om hyresgästerna bor kvar, eller om de flyttas till ersättningsboende. Av förklarliga skäl går arbetet fortare i tomma byggnader, än i hus där vi måste ta särskild hänsyn till kvarboende hyresgäster och inte stöka till eller bullra allt för mycket.

Tidsåtgången beror också på hur omfattande åtgärderna är, något som varierar från projekt till projekt och som beslutas efter en grundlig teknisk undersökning av fastigheten inför planeringen av ett stambyte och av upprustningen som behöver göras i anslutning till det.

Tidsåtgång vid kvarboende

I fastigheter med kvarboende hyresgäster kan ett projekt ta mellan två och fem månader beroende på om vi stambyter både kök och badrum i ett svep, eller om vi delar upp arbetet i omgångar. I en del fastigheter åtgärdar vi först badrummet och gör det helt klart, något som tar cirka åtta veckor. Efter ett uppehåll på omkring en månad kommer vi tillbaka och gör det planerade arbetet i köket under en period på tre till fyra veckor.

Tidsåtgång vid evakuering

I en del fastigheter behöver vi göra mer omfattande renoveringar. Då vi flyttar våra hyresgäster till ersättningsboenden. Ett sådant upprustnings- och stambytesprojekt tar regel omkring sex till åtta månader att genomföra.

Behöver jag flytta?

De flesta av våra boende kommer att kunna bo kvar, men i vissa fall behöver vi flytta hyresgästerna till en tillfällig bostad under cirka sex månader. Att det ser olika ut från fall till fall beror på att tillvägagångssättet och omfattningen av åtgärderna varierar mellan olika projekt och fastigheter.

Du som berörs av ett upprustnings- och ombytesprojekt kommer att få besked om det är kvarboende eller flytt som gäller för dig i samband med det första informationsmötet ett och två år innan arbetet ska påbörjas.

Ersättningsboende

I vissa fastigheter är renoveringsbehoven mer omfattande. Då erbjuder vi samtliga hyresgäster att flytta till ett tillfälligt Huge-ägt boende under tiden arbetet pågår. Men även enskilda hyresgäster som arbetar natt, eller av medicinska skäl inte kan bo kvar under tiden som fastigheten är en byggarbetsplats kan få hjälp med att flytta till ett tillfälligt boende.

Huge står för flytten och kan – efter särskild prövning - också erbjuda packhjälp till dig som har behov av det. Du får också en engångsersättning om 3000 kronor som kompensation för extra utlägg som flytten till ett annat boende kan komma att föra med sig. Ersättningen utgår som reducerad hyra omkring en till två månader efter återflytt till den permanenta bostaden.

Kvarboende

För dig som bor kvar under tiden arbetet pågår kommer det att bli lite extra besvärligt då det blir en del buller och damm i huset. Och vi har full förståelse för det omak det innebär när byggarbetare periodvis går in och ut i din bostad, ibland flera gånger om dagen.

Som kompensation för att du inte kan använda din lägenhet fullt ut under den här tiden reducerar vi din hyra enligt Sveriges Allmännyttas riktlinjer för begränsat nyttjande av hyreslägenhet.

Om du arbetar natt, eller av medicinska skäl inte kan bo kvar under tiden vi byter stammar kan du efter särskild prövning få hjälp med ett ersättningsboende. Notera att om du flyttar till ett ersättningsboende från en fastighet med kvarboende blir du inte kompenserad med nedsatt hyra, utan betalar den hyra som är satt för den tillfälliga bostaden du flyttar till.

Kompensation för dig som bor kvar

Du som bor i en fastighet där alla bor kvar har rätt till kompensation eftersom du inte kan nyttja din lägenhet fullt ut. Du blir kompenserad med en reducerad hyra under tiden arbetet pågår. Hur mycket din hyra kommer att sänkas beror på antalet dagar och i vilken grad din nyttjanderätt minskas. Vi följer SABO:s riktlinjer för det som kallas ”men i nyttjanderätten”.

Kompensation för dig som flyttar till ersättningsboende/blir evakuerad

Du som bor i en fastighet där hyresgästerna måste flytta ut blir kompenserad med 3000 kronor för de ökade kostnader en flytt brukar innebära. Du blir kompenserad genom att vi drar beloppet från din hyra omkring en månad efter att du flyttat tillbaka till din permanenta bostad.

Du som efter särskild prövning väljer att flytta till ersättningsboende i en fastighet med kvarboende

Du som bor i en fastighet där man bor kvar under byggarbetstiden och jobbar natt eller av särskilda skäl inte kan bo kvar får ingen kompensation för begränsad nyttjanderätt. Du betalar den vanliga hyran som gäller för den ersättningsbostad du flyttar till.

Vår målsättning är att ge våra hyresgäster ett preliminärt besked om hur mycket hyran kan komma att höjas innan vi påbörjar ett upprustnings- eller ombyggnadsprojekt.

Ungefär samtidigt som vi påbörjar planeringen av en värdehöjande ombyggnation eller upprustning inleder vi också förhandlingar med Hyresgästföreningen om den nya hyran. Grunden i

förhandlingar är de åtgärder vi planerar genomföra – och hur de förändrar lägenheternas bruksvärde. Eventuella egna tillval och lägenhetens storlek är också faktorer som påverkar den nya hyran.

Det slutliga beskedet om din nya hyra kan vi som regel inte ge förrän omkring två månader innan ett ombyggnads- eller upprustningsprojekt avslutas. Att det slutliga beskedet kommer först då beror på att vi har resultatet av de faktiska kostnaderna för projektet, och på att vi då kan ta med den generella hyreshöjningen efter avtal med Hyresgästföreningen.

Förutom att det blir extra mycket spring i trapphusen och i din lägenhet, kommer det att bli en del buller. Särskilt när vi bilar, det vill säga frilägger de gamla rören och river upp redan kaklade badrumsväggar och golv. Det är ett ljud som sprider sig genom flera våningar i huset.

Du som är så kallad kvarboende kommer så klart att bli begränsad i din vardag då byggarbetare behöver gå in och ut ur din lägenhet flera gånger per dag, och då både kök och badrum blir byggarbetsplats.

Men även om tillgången till ditt kök och badrum begränsas kommer du alltid att ha tillgång till vatten för matlagning, disk och så att du kan sköta din hygien. Till exempel sätter vi in en form av torrtoalett i din lägenhet. Och vi ställer ut duschvagnar med toalett på gården.

Tvättstugan kommer att vara tillgänglig hela tiden, men periodvis i mindre omfattning.

Nej, du behöver inte vara hemma. Bland det första vi gör innan vi sätter igång är att byta ut låscylindern i din ytterdörr och sätta in en så kallad bygglåscylinder. På så vis kan bara du själv och hantverkare med behörighet komma in i din bostad. När arbetet är avslutat byter vi tillbaka till det vanliga låset.

Vi strävar efter att det för varje projekt ska finnas tillgång till en lokal för tillfällig vistelse. Dit ska du som är hemma dagtid kunna kan gå om du känner dig alltför störd av buller eller spring in och ut av byggarbetare. Oftast är det Hyresgästföreningen som upplåter sin områdeslokal.  I lokalen finns det en soffhörna med kokvrå samt dusch och toalett. Du behöver inte vara medlem i Hyresgästföreningen för att få nyttja lokalen.

Du som bor i en fastighet med kvarboende kommer att uppleva att det blir stökigt, både i din lägenhet och trappuppgång samt ute på gården. Men hantverkarna grovstädar de utrymmen i lägenheten där de jobbat varje arbetsdag – som regel i badrum, kök och hall. När projektet är klart gör vi en så kallad förstärkt byggstädning av alla lägenheter och övriga utrymmen i fastigheten.

Utomhus ställer vi upp containrar och det kan stå säckar med byggavfall på gården. Efter avslutat projekt rensar vi upp, och planterar nytt gräs där det behövs, för att utplåna spåren från byggarbetsplatsen.

Arbetstiderna i fastigheterna med kvarboende är vardagar, vanligtvis mellan kl. 7.00 och 17:00. Störande arbeten utanför lägenheterna kan påbörjas från 7:30. Arbeten inne i lägenheterna utförs mellan kl. 8:00 och 16:00.

Ja, vi visar självklart hänsyn till husdjur. Men eftersom det kan bullra och slamra en hel del under arbetstid rekommenderar vi dig att ordna tillfälligt boende åt dem. Det kan bli väl höga ljud för deras känsliga öron, särskilt när vi bilar.

Om du har katt eller hund hemma måste du hålla dem instängda i ett rum under arbetstid, och även sätta upp en skylt utanför ytterdörren om att du har husdjur så att byggjobbarna vet om att de finns där. Varken du eller vi vill att de slinker ut genom dörren när de går in i din lägenhet.

Kvarboende

Du som bor kvar när vi rustar behöver förbereda de utrymmen i lägenheten där vi ska arbeta så att det går smidigt. Och du behöver ta hand om dina tillhörigheter på ett säkert sätt för att undvika att något förstörs.

Här är några viktiga saker att tänka på:

Badrum, dusch och separat WC
Eftersom vi ska riva ut hela badrumsinredningen är det viktigt att du:

• Tömmer badrummet helt och hållet och förvarar alla lösa tillhörigheter i något annat rum i lägenheten.
• Tar ner alla krokar, hyllor och annat som du vill behålla och förvara dem i ett annat utrymme.
• Låter eventuell egen tvättmaskin stå kvar. Vi kopplar ur den och flyttar den till ett annat utrymme i lägenheten, och kopplar sedan in den igen när renoveringen är klar.

Kök

För att saker som står i skåp och hyllor inte ska falla ner vid de vibrationer som uppstår när vi jobbar i din eller i din grannes lägenhet är det bra om du:

• Tömmer alla skåp
• Tar ner saker från hyllor

Du behöver också:

• Tömma skåpen under diskbänken
• Ta bort golvmattor

Hall och kapprum

Eftersom byggjobbarna behöver använda hallen som transportväg kommer de att täcka garderober och golv med skyddande underlag för att undvika skador.

Du behöver:

• Flytta undan kläder, skor, mattor, möbler och andra saker som du ställt eller förvarar här.

Vid byte av elanläggning i hela lägenheten

Bytet av elanläggningen kommer att ta en arbetsdag. Du blir meddelad i förväg om det exakta datumet då detta ska ske.

Inför byte av elanläggningen behöver du:

• Flytta undan möbler och annat från väggarna i hela lägenheten så att elektrikern kommer åt strömbrytare och vägguttag.
• Plocka ner samtliga taklampor.

Tänk också på att efter bytet har eluttagen i väggar och tak ersatts med jordade uttag. Stickkontakterna i dina lampor och annan elektrisk utrustning kan därför behöva bytas för att passa för att du ska kunna använda dem.

Ersättningsboende

Huge står för flyttkostnaden till den tillfälliga bostaden. Men för att flytten ska vara kostnadsfri för dig måste du uppfylla vissa krav i samband med flytten. Du bör se till att börja packa i god tid så att allt är färdigpackat då flyttfirman kommer. Både lägenhet och förråd ska vara helt tömda och flyttstädade. Om du jobbar behöver du kanske ta ledigt, eftersom du måste vara hemma på flyttdagen. Du behöver öppna för flyttfirman samt låsa upp på den nya adressen. Du kommer att få flyttkartonger levererade hem till dig av oss i god tid.

För att du ska känna dig trygg med att bara de som har behörighet ska få tillgång till din lägenhet byter vi ut låscylindern i lägenheten till en tillfällig byggcylinder. På så vis har bara du och entreprenören som ansvarar för renoveringen nycklar till det tillfälliga låset. Alla byggarbetare som anlitats av oss ska också bära en ID-bricka synligt. Om den inte är synlig rekommenderar vi dig att fråga efter den.

Under tiden renoveringen pågår får du inte använda eventuellt extra lås (tillhållarlås), om det finns ett sådant på din dörr. Du kommer att få ett separat meddelande innan vi ska byta ut cylindern.

Din hemförsäkring gäller under tiden vi rustar. Om du är kvarboende behöver du meddela ditt försäkringsbolag att lägenheten ska stambytas. Och om du flyttar till ersättningsboende behöver du också anmäla detta och teckna ny försäkring för det tillfälliga boendet och avsluta det du har för din permanenta bostad.

Hemförsäkringen täcker eventuella skador och förluster av dina personliga tillhörigheter vid inbrott, brand- eller vattenskada. Men tänk på att du också har ansvar för att skydda dina ägodelar. Så var noga med att plocka undan dina tillhörigheter och se till att du förvarar värdeföremål på ett säkert sätt.

Vid kvarboende sätter vi in ett tillfälligt bygglås, men detta förändrar inte villkoren i hemförsäkringen. Både Huge och de entreprenörer vi anlitar har också ett gemensamt ansvar att förhindra skador. 

Om det ändå skulle uppstå någon skada ska du anmäla det till oss. Vi ersätter dig för självrisken om max 1500 kronor för skada på lösören om någon av våra entreprenörer skulle råka vara orsak till det. Har du råkat ut för inbrott ska du däremot anmäla det till polisen.

När vi rustar eller bygger nytt väljer vi material som är ekonomiskt och miljömässigt hållbara. Både byggmaterial och kemikalier ska ha så låg påverkan på både människor och miljö som möjligt. Vi dokumenterar val av material för varje enskild fastighet i en miljödatabas. Databasen är ett viktigt verktyg för att vi ska kunna göra medvetna materialval.

När det gäller byggavfall från våra upprustningsprojekt jobbar vi på att effektivisera sorteringen så att mer material ska kunna återvinnas.  Vi förbättrar också sorteringen av hushållsavfallet med fler sorteringskärl i lägenheter och soprum.

Vid inköp av produkter som vitvaror och belysning är energieffektivitet och energisnålhet ett givet kriterium när vi gör våra val.

Besiktning och nytt låsbyte

När vi är klara besiktigas lägenheten och alla eventuella anmärkningar åtgärdas. I hus med kvarboende hyresgäster tar vi bort bygglåscylindern och sätter tillbaka lägenhetens vanliga låscylinder. Om du så vill får du vara med på besiktningen både före byggstarten och efter avslutat projekt.

Utvärdering av projektet

Dina erfarenheter är viktiga för att vi hela tiden kunna utveckla oss och lära av våra erfarenheter. En tid efter att slutbesiktningen är gjord kommer du att få en enkät som vi hoppas att du vill ta dig tid att svara på. Där får du möjlighet att dela med dig av dina åsikter och erfarenheter – från vad du tycker om informationen du fått före och under upprustningen, till vad du tycker om det färdiga resultatet.